Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Białymstoku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący	:	SSA Elżbieta Bieńkowska (spr.)
Sędziowie	:	SA Jarosław Marek Kamiński SA Krzysztof Chojnowski
Protokolant	:	Małgorzata Sakowicz - Pasko

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2020 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa T. F.

przeciwko Skarbowi Państwa -(...) G.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie

z dnia 27 marca 2019 r. sygn. akt I C 705/18

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I o tyle, że wykreśla słowa „prawo pierwokupu” i w ich miejsce wpisuje „prawo pierwszeństwa nabycia”;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.050 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

E. J. M. K. C.

UZASADNIENIE

T. F. wniosła o ustalenie, że przysługuje jej prawo pierwokupu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na drugim piętrze budynku mieszkalno-usługowego przy ulicy (...) w G. wraz z prawami mu przynależnymi za kwotę odpowiadającą 5% jego wartości oraz zasądzenie kosztów procesu.

W odpowiedzi na pozew, Skarb Państwa reprezentowany przez Nadleśniczego Nadleśnictwa G., zastępowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 27 marca 2019 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie ustalił, że powódce przysługuje prawo pierwokupu lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 58,50 m ² składającego się z trzech pokoi, korytarza, kuchni i łazienki, znajdującego się na II piętrze budynku mieszkalno-usługowego, położonego w G. przy ul. (...) wraz z częścią przynależną w postaci piwnicy o pow. 8,7 m ² oraz udziałem w wysokości 67/741 w częściach wspólnych budynku i działce gruntu o nr ewidencyjnym(...) o pow. 2751 m ², dla której Sąd Rejonowy w Giżycku prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...) - za kwotę odpowiadającą równowartości 5 % wartości lokalu wraz z prawami mu przynależnymi, ustalonej na datę zawarcia umowy sprzedaży (pkt. I) i zasądził na rzecz powódki kwotę 7.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt. II).

Sąd ten ustalił, że w dniu 25 kwietnia 2006 r. powódka jako pracownik Nadleśnictwa w P. nabyła od Skarbu Państwa -(...) w P., nieruchomość położoną w P. przy ulicy (...) o powierzchni 485 m ², w postaci budynku mieszkalnego jednokondygnacyjnego z użytkowym poddaszem wraz z budynkiem gospodarczym o powierzchni 34,30 m ². Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 108.610 zł, a powódka nabyła ją z 95%-ową ustawową bonifikatą i ostatecznie zapłaciła kwotę 5.430,50 zł.

W okresie od 1 kwietnia 2009 r. do 28 lipca 2017 r. powódka była pracownikiem Nadleśnictwa w G., a z dniem 29 lipca 2017 r. przeszła na emeryturę. Jest ona najemczynią (zamieszkałą od 2009 r.) lokalu położonego w G. przy ulicy (...), stanowiącego własność pozwanego.

Nadleśnictwo w G. pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. poinformowało powódkę o możliwości sprzedaży ww. lokalu, wskazując jednocześnie, że wartość rynkowa wymienionej nieruchomości wynosi 159.179 zł, w tym udział w gruntach - 22.631 zł. Zaznaczyło także, że z przysługującego pierwszeństwa nabycia należy skorzystać do dnia 17 lipca 2018 r. W odpowiedzi na to, powódka pismem z dnia 13 lipca 2018 r. złożyła stosowny wniosek o wykup lokalu.

Jak dalej ustalił Sąd, Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych w B. poinformowała powódkę, że udzielenie bonifikaty na sprzedaż lokalu jest uprawnieniem jednorazowym. Następnie, Nadleśnictwo G. zawiadomiło ją o możliwości nabycia lokalu za 100% wartości ceny i bez możliwości zastosowania zniżki wynikającej z art. 40a ustawy o lasach. W związku z powyższym powódka wezwała Regionalną Dyrekcję Lasów Państwowych w B., a następnie Nadleśnictwo G. do zawarcia umowy sprzedaży z zastosowaniem prawa pierwokupu. W odpowiedzi na to, Nadleśnictwo poinformowało ją o możliwości sprzedaży nieruchomości za 100% wartości.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny, Sąd uwzględnił powództwo i stwierdził, że istotą sporu w niniejszej sprawie było ustalenie, czy po stronie powódki zachodzi interes prawny oraz - w razie odpowiedzi twierdzącej - czy skorzystanie przez nią w przeszłości z bonifikaty wyklucza taką możliwość obecnie, w tym również w kontekście art. 5 k.c.

W pierwszej kolejności Sąd zaznaczył, że na gruncie bogatego orzecznictwa i piśmiennictwa utrwalił się pogląd zgodnie, z którym interes prawny należy rozumieć jako obiektywnie występującą potrzebę ochrony sfery prawnej powoda, którego prawa zostały lub mogą zostać zagrożone, bądź też, co do których istnienia lub treści występuje stan prawnej niepewności. Ocena interesu prawnego wymaga więc zindywidualizowanych, elastycznych kryteriów, uwzględniających celowościowe podstawy powództwa z art. 189 k.p.c. O występowaniu interesu prawnego świadczy możliwość stanowczego zakończenia na tej drodze sporu, natomiast przeciwko jego istnieniu przemawia możliwość uzyskania pełniejszej ochrony prawa w drodze innego powództwa.

Zdaniem Sądu nie ulegało wątpliwości, że na podstawie art. 40a ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, pracownicy i byli pracownicy posiadają pierwszeństwo nabycia lokalu, których są najemcami i w których mieszkają. Natomiast w przypadku osób będących emerytami, cena nabycia lokalu wynosi 5% jego każdoczesnej wartości przy wykupie.

W toku wymiany korespondencji pomiędzy stronami, pozwany wielokrotnie potwierdzał co do zasady i akceptował przysługujące powódce prawo do nabycia najmowanego lokalu z pierwszeństwem przed innymi podmiotami. Niemniej jednak, z uwagi na opinię Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w B., zgodnie z którą możliwość skorzystania z nabycia lokalu mieszkalnego po ustawowo obniżonej cenie jest prawem jednorazowym – Nadleśnictwo G. konsekwentnie odmawiało zawarcia umowy z uwzględnieniem ustalonej ceny sprzedaży na poziomie 5% wartości nieruchomości. Prawo powódki domagania się zbycia mieszkania na tych warunkach rozpatrywało w kontekście nadużycia prawa.

W ocenie Sądu, powódka ponad wszelką wątpliwość wykazała interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Poza sporem pozostawało bowiem, że pozwany oferował jej bezprzetargowe zbycie lokalu, przy czym w wyniku prowadzonych rokowań strony nie uzgodniły wszystkich istotnych postanowień umowy. Jednym z najważniejszych warunków w przypadku umowy sprzedaży jest cena, która w tej sprawie - zdaniem Sądu - nie była i nie mogła być przedmiotem dobrowolnych oraz swobodnych negocjacji, z racji swego ustawowego źródła. Skoro strony nie porozumiały się w tak ważnej kwestii jaką jest cena, to w ocenie Sądu, powódka posiada w tym względzie interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Ponad wszelką wątpliwość wykazała obiektywnie istniejącą niepewność interpretowanego przez pozwanego stanu prawnego, wyrażającą się stanowczą odmową zawarcia umowy sprzedaży na wzmiankowanych ustawowych warunkach. Stan ten determinuje i materializuje element zagrożenia realizacji jej prawa do nabycia nieruchomości z 95%-owym upustem. Pozwany, jakkolwiek nie kwestionował samego prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zajmowanej przez powódkę, to jego zachowanie związane z wyrażoną wolą czy gotowością sprzedaży lokalu jedynie za 100% wartości nieruchomości – istotnie stwarzało i stwarza wątpliwości, co do istnienia prawa jako takiego i faktycznej możliwości jego realizacji. Zdaniem Sądu dodatkowym argumentem przemawiającym za wykazaniem interesu prawnego powódki jest też niemożność dochodzenia jej prawa w drodze innego powództwa. Prawo preferencyjnego zakupu nie przybiera tu charakteru roszczenia, które mogłoby być realizowane na przykład w trybie powództwa o nakazanie zawarcia umowy na określonych warunkach, czyli powództwa dalej idącego.

Sąd uznał również, że powódka wykazała zasadność powództwa bowiem nie może stanąć jej na przeszkodzie forsowany pogląd o jednorazowości prawa do bonifikaty, zważywszy, że taka interpretacja nie znajduje oparcia w treści przepisu. Zdaniem Sądu wzmiankowana „jednorazowość” jako ograniczenie czy wyjątek od reguły wymagałaby (zakładając racjonalność ustawodawcy) doprecyzowania przepisu lub wprowadzenia stosownego ograniczenia, co jest zabiegiem szeroko stosowanym i w razie legislacyjnej woli ograniczenia korzystania z ulgi, byłoby rozwiązaniem normatywnie pożądanym i prawnie nieodzownym.

Nie uszło uwadze Sądu, że nowelizacja zapisów art. 40a ustawy o lasach miała na celu dostosowanie obniżek ceny rynkowej sprzedawanych pracownikom i byłym pracownikom Lasów Państwowych lokali mieszkalnych, których byli najemcami i w których mieszkali, do przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 z późn. zm.). Niemniej jednak - jak zauważył Sąd - w przepisie tym brak mowy o ilości nabywanych nieruchomości, w przeciwieństwie do ust. 5 art. 40a ww. ustawy. W tym ostatnim przepisie, w przypadku osób bliskich dla pracowników lub byłych pracowników Lasów Państwowych, ustawodawca wprowadził limit nabycia nieruchomości z ustawową zniżką. Uprawnienie takie przysługuje wyłącznie jednej osobie bliskiej i tylko przy nabyciu jednego lokalu. W ocenie Sądu, z powyższego ograniczenia należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca przewidział świadomie możliwość niejednokrotnego nabywania lokali mieszkalnych przez pracowników lub byłych pracowników Lasów Państwowych i gdyby zamierzał wprowadzić stosowną limitację sprzedaży nieruchomości, to wprowadziłby logicznie obostrzenie wprost do takich osób, a nie tylko do osób im bliskich. Dlatego też Sąd nie doszukał się prawnych ograniczeń co do ilości możliwych do preferencyjnego nabycia na własność nieruchomości (uprzednio należących do Skarbu Państwa) przez jednego uprawnionego.

Zdaniem Sądu, nie zachodziłoby również - w razie skorzystania z ulgi - nadużycie prawa podmiotowego. Zachowanie powódki nie może być z góry uznawane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Klauzula generalna ujęta w art. 5 k.c. ma na celu zapobieganie stosowaniu prawa w sposób schematyczny, prowadzący do skutków niemoralnych lub mijających się z celem, dla którego dane prawo zostało ustanowione. Jakkolwiek art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy, to możliwość odmowy udzielenia ochrony prawnej musi być uzasadniona istnieniem i wykazaniem okoliczności szczególnych, rażących i nieakceptowalnych w świecie powszechnie uznanych w społeczeństwie w danym miejscu i czasie wartości.

W związku z tym, w ocenie Sądu, nie mogło się ostać twierdzenie pozwanego, że działanie powódki jest nieuczciwe w stosunku do pozostałych pracowników i byłych pracowników Lasów Państwowych, którzy dotychczas nie skorzystali z preferencyjnego uwłaszczenia. Argumentacja taka zmierzała de facto do ograniczenia prawa wynikającego z art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, gdy tymczasem istotą prawa cywilnego jest ochrona praw podmiotowych. Dlatego też odmowa udzielenia takiej ochrony, osobie która korzysta z przysługującego jej prawa w sposób zgodny z jego treścią, może nastąpić jedynie wyjątkowo i musi być usprawiedliwiona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie, że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby do szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych dla stron skutków.

W ocenie Sądu, realizacja prawa powódki w żaden sposób nie zagraża innym podmiotom (pracownikom i byłym pracownikom statio fisci Skarbu Państwa) a jej działanie nie jest nieuczciwe w stosunku do tych osób. Pozostali pracownicy, o ile spełniają formalne przesłanki, mogą nabyć nieruchomości na preferencyjnych warunkach, a okoliczność, że jedni korzystają bardziej czy w szerszym zakresie ze swoich ustawowych przywilejów, nie oznacza, że działania takie w stosunku do innych są nieetyczne, czy niemoralne. Uprawnienie powódki do zawarcia umowy sprzedaży zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego jest konsekwencją wprowadzonego przepisu, ustawowym przywilejem dla wieloletnich pracowników jednostki organizacyjnej Skarbu Państwa. Uznanie w tej sytuacji działań powódki za nadużycie prawa podmiotowego - zdaniem Sądu - prowadziłoby do niedopuszczalnej modyfikacji i podważania dyspozycji zawartej w art. 40a ustawy o lasach.

Sąd zwrócił również uwagę, że po zakupie pierwszej nieruchomości, inna jednostka organizacyjna pozwanego, zawarła z powódką umowę najmu, co wskazuje, że pomimo stałego zbywania nieruchomości nieprzydatnych Lasom Państwowym w drodze przetargowej, pozwany dysponuje nieruchomościami do wynajęcia i to dla osób - tak jak powódka - mających już prawo własności nieruchomości. Zawierając kolejną umowę najmu z powódką, pozwany winien był się liczyć z uruchomieniem jej prawa w przyszłości. Umowa najmu była impulsem do zwerbalizowania jej żądania pierwokupu. Nadto, pozwany nie wykazał, aby powódka dotychczasową nieruchomość (1/2 domu) spieniężyła np. na komercyjnym rynku nieruchomości lub aby czerpała korzyści z wynajmu. Wręcz przeciwnie, w poprzednio nabytej nieruchomości mieszka jej syn wraz z rodziną. Tym samym Sąd uznał za chybiony zarzut pozwanego w kontekście sprzeczności z gospodarczym przeznaczeniem prawa - rozumianym jako ochrona wartości ekonomicznych.

Końcowo Sąd wskazał, że wydany wyrok deklaratoryjny o tyle zmienia sytuację prawną powódki, że określa przysługujące jej uprawnienie. Jakkolwiek nie może swą treścią wymusić na pozwanym zawarcia umowy sprzedaży (leży to w swobodnej gestii Nadleśnictwa), to zagwarantuje powódce, że w sytuacji wyrażenia woli sprzedaży, ma ona prawo nabyć nieruchomość za kwotę odpowiadającą równowartości 5% wartości lokalu z przynależnościami, co w konsekwencji zakończy istniejący stan niepewności w tym zakresie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. oraz przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokacie.

Apelację od tego wyroku wniósł pozwany zarzucając mu:

1)  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 244 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego wyrażającą się w braku rozważenia całości osnowy zaliczonego w poczet materiału dowodowego dokumentu w postaci zawiadomienia z dnia 21 czerwca 2018 r., którego treści i prawdziwości strony nie kwestionowały, a w którym pozwany już na etapie przed procesowym ujawnił swoje stanowisko co do istnienia prawa powódki i jego treści, a w szczególności powiadomił o przysługującym jej prawie pierwszeństwa nabycia lokalu, wskazał wartość lokalu, a także przytoczył podstawę prawną, z której wnikała wysokość bonifikaty, co skutkowało nie uwzględnieniem całości treści dowodu i co wywarło wpływ na wynik sprawy;

2)  naruszenie art. 227 w zw. z art. 231 i art. 244 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie mających dla sprawy istotne znaczenie faktów wynikających z dokumentu, który został w całości zaliczony w poczet materiału dowodowego, a którego treści i prawdziwości strony nie kwestionowały, tj. zawiadomienia z dnia 21 czerwca 2018 r., w szczególności pominięcie objętych tym dokumentem okoliczności polegających na uznaniu w tym piśmie przez pozwanego prawa pierwszeństwa nabycia lokalu, wskazaniu wartości lokalu i przytoczeniu podstawy prawnej, z czego wynika, iż istnienie i treść prawa była bezsporna pomiędzy stronami, co nie zostało wywiedzione z materiału dowodowego, choć w nim się zawiera i skutkowało niekompletnym ustaleniem stanu faktycznego;

3)  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 229 i art. 212 § 1 zd. 1 k.p.c. poprzez niewszechstronną i niekompletną ocenę tego, które z faktów istotnych pozostają poza sporem, a w szczególności pominięcie bezsporności faktu, iż pozwany uznał na etapie przed procesowym prawo pierwszeństwa nabycia lokalu, w tym również w zakresie wartości objętego tym prawem lokalu i wartości bonifikaty, co pozwany podkreślał w odpowiedzi na pozew i na rozprawie w dniu 20 marca 2019 r., co skutkowało pominięciem tych okoliczności w konstruowaniu podstawy faktycznej jako okoliczności bezspornych i co tym samym wywarło wpływ na wynik sprawy;

4)  naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 1 października 2013 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie oraz kryteria kwalifikowania ich jako nieprzydatne Lasom Państwowym, a także trybu przeprowadzania przetargu ograniczonego (Dz. U. z 2013 roku, poz. 1206) w zw. z art. 65 § 1 k.c. w zw. z art. 651 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni zawiadomienia z dnia 21 czerwca 2018 r., wnikającej z pominięcia treści tego zawiadomienia, którym pozwany powiadomił powódkę o istnieniu i treści prawa pierwszeństwa nabycia lokalu, w tym o wartości objętej tym prawem nieruchomości oraz wskazał przepis, z którego wynikała wysokość bonifikaty, co skutkowało wadliwym uznaniem, że stan faktyczny i prawny był między stronami sporny, w tym że sporna była wysokość bonifikaty objęta prawem pierwszeństwa nabycia lokalu, podczas gdy prawo to co do istnienia i treści zostało przyznane w sposób wyczerpujący przez pozwanego w zawiadomieniu;

5)  naruszenie art. 189 k.p.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że powódka dysponuje interesem prawnym w ustaleniu prawa pierwszeństwa nabycia lokalu z uwagi na istniejącą niepewność co do wysokości ceny po bonifikacie objętej prawem pierwokupu oraz że wydany wyrok zmienia sytuację prawną powódki dzięki określeniu przysługującego uprawnienia, podczas gdy nie zachodzi niepewność co do istnienia prawa pierwszeństwa nabycia lokalu zawierającego bonifikatę i wysokości tejże bonifikaty, co wynika z bezspornych okoliczności faktycznych wypełniających normę art. 40a ust. 4 ustawy o lasach oraz wynika z niekwestionowanych oświadczeń pozwanego, wobec czego wyrok ustalający prawo pierwokupu w oparciu o tę normę prawną nie wnosi nic nowego do sytuacji prawnej powódki, co w całości wyklucza interes prawny w żądaniu ustalenia prawa;

6)  naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. art. 40a ust. 4 ustawy o lasach w zw. z art. 596 k.c. poprzez błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, że odmowa zawarcia przez pozwanego umowy z powódką na warunkach wynikających z prawa pierwokupu urąga prawu pierwszeństwa nabycia lokalu przez powódkę za bonifikatą wywołując tym samym interes prawny w ustaleniu tego prawa wyrokiem, podczas gdy prawu pierwokupu z istoty nie odpowiada po stronie właściciela nieruchomości obowiązek zawarcia umowy sprzedaży, a odmowa zawarcia umowy sprzedaży oparta jest w uprawnieniu właściciela do decydowania czy zbędzie nieruchomość przez zawarcie umowy sprzedaży, czy nie, a zatem interes prawny powódki związany z prawem pierwszeństwa nabycia lokalu nie mógł zostać w ten sposób naruszony;

7)  naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 40a ust. 4 zd. 1 i 3 ustawy o lasach poprzez błędne zastosowanie polegające na ustaleniu prawa szerszego niż przyznaje stronie powodowej wynikająca z art. 40a ust. 4 ustawy o lasach norma prawna z powodu nieuwzględnienia w treści sentencji wyroku limitujących przesłanek zawartych w powołanym przepisie, podczas gdy naruszony przepis ogranicza każdorazowo krąg podmiotowy uprawnionych do pierwszeństwa nabycia lokalu za stosownie obniżoną ceną i precyzuje, że uprawnionym jest emeryt, który jest najemcą lokalu i który jednocześnie zamieszkuje lokal, czego treść sentencji nie odzwierciedla, a co rodzi zagrożenie występowania sporu w przyszłości, w razie gdyby strona powodowa przestała spełniać przesłanki ustawowe;

8)  naruszenie art. 5 k.c. poprzez uznanie, że nie prowadzą do nadużycia prawa podmiotowego czynności przedsiębrane w celu ponownego skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu za obniżką ceny o 95% kosztem majątku Skarbu Państwa, w tym wytoczenie powództwa o ustalenie powyższego prawa, podczas gdy każde kolejne skorzystanie z tego uprawnienia pozostaje sprzeczne z zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa, albowiem wykracza ponad funkcję zaspokojenia pracowniczych potrzeb mieszkaniowych konkretnego pracownika, a sprzyja spekulacji nieruchomościami, wobec czego żądanie ustalenia prawa pierwszeństwa nabycia kolejnego lokalu za obniżką ceny o 95% stanowi nadużycie prawa podmiotowego i z tego względu nie zasługuje na ochronę.

W oparciu o tak skonstruowane zarzuty, pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna i skutkuje jedynie zmianą kwalifikacji prawnej przysługującego powódce prawa do lokalu mieszkalnego.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, jako że znajdują one oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym, wszechstronnie rozważonym i ocenionym w zgodzie ze wskazaniami art. 233 § 1 k.p.c. Na tle prawidłowo ustalonego stanu faktycznego sprawy, Sąd Apelacyjny wyraża jednak odmienną ocenę prawną w zakresie przysługującego powódce prawa do lokalu mieszkalnego, przyjmując, że jest to prawo pierwszeństwa nabycia, a nie prawo pierwokupu. Sąd pierwszej instancji używał tych pojęć zamiennie, co jest nieuprawnione zważywszy, że są to dwie różne instytucje prawne (o czym będzie mowa niżej). Pomimo, iż strona skarżąca nie podniosła w tym względzie stosownego zarzutu, Sąd Apelacyjny - z uwagi na wskazane granice zaskarżenia - był władny z urzędu naprawić wszelkie dostrzeżone naruszenia prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., III CZP 62/02). W konsekwencji, działając z urzędu, Sąd odwoławczy dokonał niezbędnej korekty wydanego orzeczenia.

Przechodząc do meritum, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie do końca zrozumiałe są zarzuty naruszenia prawa procesowego (art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 244 § 1 k.p.c., art. 227 k.p.c. w zw. z art. 231 k.p.c. i art. 244 § 1 k.p.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 229 k.p.c. i art. 212 § 1 k.p.c.) oraz powiązany z tą materią zarzut naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 1 października 2013 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sprzedaży lokali i gruntów z budynkami mieszkalnymi (…), ponieważ stan faktyczny w niniejszej sprawie był bezsporny, a wszelkie istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności zostały prawidłowo zrekonstruowane na podstawie dostępnych dowodów. To zaś, że strona skarżąca nadaje odmienną doniosłość dowodowi w postaci zawiadomienia z dnia 21 czerwca 2018 r. i wyciąga z niego dalej idące wnioski, wcale nie oznacza, że Sąd Okręgowy obdarzając ten dowód inną rangą, dopuścił się wskazanych w apelacji naruszeń. Z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku bezsprzecznie wynika, że Sąd pierwszej instancji uwzględnił ten dowód w podstawie faktycznej orzeczenia i wyciągnął z niego określone wnioski, których poprawności - zdaniem Sądu Apelacyjnego - skarżący nie podważył.

W kontekście wywodów apelacji podkreślenia też wymaga, że Sąd Okręgowy - w zgodzie ze stanowiskiem pozwanego - przyjął, że zarówno sam fakt przysługiwania powódce prawa pierwszeństwa nabycia lokalu, jak też spełnienie przez nią warunków do otrzymania bonifikaty w wysokości 95%, nie były kwestionowane. Okoliczność sporną i wymagającą wyjaśnienia stanowiła zaś możliwość skorzystania z tej bonifikaty przy zakupie obecnie najmowanego przez powódkę lokalu, co też Sąd Okręgowy dostrzegł i zbadał.

Reasumując, w ocenie Sądu Apelacyjnego strona skarżąca nie umotywowała w sposób należyty, by w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia występowały jakiekolwiek luki wymagające uzupełnienia, bądź by Sąd Okręgowy błędnie ustalił okoliczności sporne i bezsporne między stronami, albo też, by dokonał nieprawidłowej oceny dowodów. Podniesione w apelacji zarzuty są więc nietrafne.

Jak zasygnalizowano na wstępie, prawo pierwszeństwa i prawo pierwokupu są odrębnymi instytucjami prawnymi, wobec czego nie mogą być stosowane zamiennie. Zagadnienie to zostało dostrzeżone i omówione przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 24 lutego 1995 r., III CZP 161/94, w której jednoznacznie stwierdzono, że prawo pierwszeństwa to instytucja odmienna od prawa pierwokupu zważywszy na przepisy obie te instytucje normujące, tryb i sposób realizacji przyznanych przywilejów, skutki prawne wykonania tych praw oraz sposób ich zabezpieczenia, a także ich stronę podmiotową. Natomiast w uchwale z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prawo pierwszeństwa nie opiera się na konstrukcji jurydycznej prawa podmiotowego, lecz polega "na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający”. Podstawowym celem tej instytucji jest zatem eliminacja z kręgu nabywców innych podmiotów zainteresowanych nabyciem tej samej rzeczy. Tymczasem prawo pierwokupu polega na przyznaniu w drodze umowy lub na podstawie ustawy określonemu podmiotowi uprawnienia do pierwszeństwa nabycia rzeczy, gdy jej właściciel rzecz tę sprzedaje. Istotą pierwokupu jest ograniczenie właściciela rzeczy co do swobody rozporządzenia przedmiotem sprzedaży w zakresie decyzji o podmiocie, który stanie się nabywcą rzeczy (zob. A. Ratajszczak, Prawo pierwokupu, ABC nr 29204, komentarz praktyczny, LEX). W doktrynie przyjmuje się, że eksponowanego w kodeksie cywilnym szczególnego charakteru umowy sprzedaży, dochodzącej do skutku w drodze wykonania prawa pierwokupu, należy upatrywać przede wszystkim w tym, że jej zawarcie następuje w wyniku złożenia jednostronnego oświadczenia woli o wykonaniu tego prawa. Ponadto treść tej umowy zasadniczo odpowiada treści warunkowej umowy sprzedaży, jaką zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu zawarł z osobą trzecią (zob. A. Rąpała, Umowne prawo pierwokupu, komentarz praktyczny, LEX/el. 2017).

W kontekście rozpatrywanego zagadnienia, na uwagę zasługuje również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2008 r. wydany w sprawie II CNP 70/08. Wprawdzie Sąd Najwyższy przeprowadził tutaj analizę porównawczą na gruncie przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa w zw. z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jednak - w ocenie Sądu Apelacyjnego - poczynione uwagi są aktualne także na gruncie innych ustaw przewidujących prawo pierwszeństwa, w tym ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. We wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo pierwszeństwa aktualizuje się wówczas, gdy dany podmiot zamierza zbyć (sprzedać, darować, zamienić, wnieść do spółki jako aport) lokal lub nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Musi wówczas uprzednio zawiadomić na piśmie najemców lokali, o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu lokali położonych w tym budynku. Sąd Najwyższy jednocześnie podkreślił, że tak ukształtowane pierwszeństwo nie jest równoznaczne z żądaniem, nie stanowi bowiem prawa podmiotowego, z którego wynikałoby roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli sprzedaż następuje na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, obowiązuje wówczas tryb bezprzetargowy, z tym że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach i dopiero protokół z rokowań jest podstawą do zawarcia umowy. Zdaniem Sądu Najwyższego oznacza to, że roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa dopiero wówczas, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy, w tym cenę sprzedaży. Odnosząc się zaś do kwestii prawa pierwokupu, Sąd Najwyższy wskazał, że jest to prawo mocniejsze w porównaniu z prawem pierwszeństwa. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego zobowiązanemu (art. 597 § 2 k.c.), tzn. sprzedawcy. Oświadczenie o wykonaniu tego prawa ma charakter prawo kształtujący i powoduje, że zawarta przez zbywcę z osobą trzecią umowa sprzedaży dochodzi do skutku między zbywcą a uprawnionym, który wykonał prawo pierwokupu, na warunkach określonych w umowie sprzedaży. Chwilą zawarcia umowy jest chwila dojścia oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu do wiadomości zobowiązanego. Wszelkie postanowienia umowy sprzedaży zawarte przez zobowiązanego z osobą trzecią, w celu udaremnienia prawa pierwokupu, są bezskuteczne (art. 600 § 1 k.c.) wobec uprawnionego. Końcowo Sąd Najwyższy podkreślił, że w aktualnym stanie prawnym zarówno prawo pierwszeństwa, jak i prawo pierwokupu nie jest źródłem roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu. Źródłem roszczenia nie jest również uprawnienie do nabycia własności lokalu po preferencyjnej cenie.

W tych okolicznościach, zważywszy na odrębność obu uprawnień oraz fakt, że ustawa o lasach w art. 40a ust. 4 wyraźnie stanowi o pierwszeństwie nabycia lokalu, w ocenie Sądu Apelacyjnego niezbędnym stała się odpowiednia korekta pkt. I wydanego rozstrzygnięcia. Dodać trzeba, że nadane wyrokowi brzmienie odpowiada treści żądania powódki sprecyzowanego na rozprawie w dniu 6 lutego 2019 roku (k.94).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, wyżej wskazana przez Sąd Najwyższy kwestia braku określonych narzędzi prawnych do przymuszenia Skarbu Państwa do zawarcia umowy określonej treści, w sposób istotny rzutuje na zagadnienie interesu prawnego w żądaniu ustalenia określonego prawa (art. 189 k.p.c.). Skoro bowiem (jak stwierdził Sąd Najwyższy) osobie uprawnionej z tytułu pierwszeństwa nabycia nie przysługuje dalej idący środek prawny zmierzający do wymuszenia na drugiej stronie zachowania zgodnego z treścią jej prawa podmiotowego, tj. powództwo o zobowiązanie Skarbu Państwa do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności określonego lokalu, w dodatku za oznaczoną cenę, to jedynym narzędziem służącym ochronie interesów tej osoby jest powództwo o ustalenie. Nie ulega bowiem wątpliwości, że skuteczność domagania się zobowiązania do złożenia oświadczenia woli określonej treści jest uwarunkowane istnieniem takiego zobowiązania mającego swoje źródło w prawie materialnym. Tymczasem ustawa o lasach nie nakłada na pozwany Skarb Państwa obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu (nie mówiąc już o konkretnych warunkach tej umowy), a wskazuje jedynie na pierwszeństwo nabycia przysługujące określonej kategorii osób. Jak już wcześniej wspomniano - stronie zamierzającej nabyć dany lokal przysługiwałoby roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży tylko wówczas, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy, w tym także cenę sprzedaży - co w okolicznościach niniejszej sprawy nie miało miejsca. Podkreślenia również wymaga, że podobne stanowisko odnośnie istnienia po stronie osoby wymienionej w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, interesu prawnego w żądaniu ustalenia określonego prawa, wyraził Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 6 lutego 2015 r., I ACa 859/14.

Uzupełniająco wskazać należy, że Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał w swych orzeczeniach, że o prawnym charakterze interesu - czyli o potrzebie wszczęcia określonego postępowania i uzyskania oznaczonej treści wyroku - decyduje obiektywnie istniejąca potrzeba ochrony sfery prawnej powoda. Tak rozumiany interes prawny może wynikać zarówno z bezpośredniego zagrożenia danego prawa, jak również może zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wówczas, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, gdy określona sytuacja zagraża naruszeniem uprawnień przysługujących powodowi, bądź też stwarza wątpliwość co do ich istnienia czy realnej możliwości realizacji. Sąd Najwyższy niejednokrotnie zaznaczał również, że uzależnienie powództwa o ustalenie od istnienia interesu prawnego należy oceniać elastycznie, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności danej sprawy i celowościowej jego wykładni. Pojęcie to powinno być zatem interpretowane z uwzględnieniem oceny, czy wynik postępowania doprowadzi do usunięcia wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, a więc czy definitywnie zakończy istniejący spór ewentualnie, czy zapobiegnie takiemu sporowi w przyszłości. Powództwo z art. 189 k.p.c. musi być zatem celowe, ma bowiem spełniać realną funkcję prawną, a wydane na tej podstawie orzeczenie winno skutkować określeniem w sposób jednoznaczny sytuacji prawnej stron (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2012 r., I CSK 325/11; z dnia 2 lutego 2006 r., II CK 395/05 niepubl.; z dnia 15 października 2002 r. II CKN 833/00 niepubl.).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego - wbrew poglądom skarżącego - wyrok ustalający w niniejszej sprawie usuwa stan niepewności oraz rozwiązuje powstały na tym tle spór między stronami, jako że potwierdza słuszność racji powódki co do możliwości skorzystania z przysługującej jej 95% bonifikaty. Podkreślić należy, że w sprawie niniejszej poza sporem pozostawało, że powódka spełniła wszelkie niezbędne warunki do nabycia lokalu od Skarbu Państwa z prawem pierwszeństwa (art. 40a ust. 4 ustawy o lasach) oraz warunki do nabycia bonifikaty w wysokości 95% wartości lokalu. Istota sporu koncentrowała się natomiast wokół kwestii możliwości skorzystania przez nią z tej bonifikaty po raz drugi, zważywszy, że w 2006 r. nabyła już jeden budynek mieszkalny od Skarbu Państwa za 5% ceny. Pozwany stał tutaj na stanowisku (uprzednio wyrażonym także przez Regionalną Dyrekcję Lasów Państwowych w B.), że uregulowane w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, pierwszeństwo nabycia ma charakter jednorazowy. Zdaniem pozwanego odmienna interpretacja, dopuszczająca wielokrotne korzystanie z powyższego uprawnienia (pod warunkiem spełnienia niezbędnych przesłanek) prowadziłaby do nadużycia prawa, tj. naruszenia art. 5 k.c.

Sąd Apelacyjny, podobnie jak Sąd Okręgowy, nie podziela tego stanowiska z przyczyn szczegółowo i trafnie wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Sąd pierwszej instancji słusznie zauważył, że gdyby wolą ustawodawcy było ograniczenie możliwości wielokrotnego nabywania po preferencyjnych cenach lokali Skarbu Państwa przez osoby wymienione w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, wówczas - mając na względzie wzorzec racjonalnego ustawodawcy - stosowny zakaz zostałby wprost zamieszczony w tym przepisie. Tym bardziej, że tego typu zakazy zostały w sposób wyraźny i jednoznaczny sformułowane w stosunku do innych osób niż wymienione w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, tj. osób bliskich, o których mowa w ust. 5 i 5a. Na uwagę zasługuje również treść ust. 5b omawianej regulacji, który ma na celu przeciwdziałanie spekulacjom zasobami mieszkalnymi Skarbu Państwa, wprowadzając stosowne ograniczenie czasowe. Jednocześnie przepis ten dopuszcza możliwość zbycia lokalu - bez żadnych ograniczeń i ujemnych konsekwencji - na rzecz osób bliskich pracowników Nadleśnictwa. Sens tego przepisu daje podstawy do przyjęcia, że ustawodawca na etapie tworzenia prawa uświadamiał sobie możliwość wielokrotnego nabywania na preferencyjnych warunkach przez osoby uprawnione nieruchomości należących do Skarbu Państwa w celu ich późniejszego zbycia z zyskiem (a zatem „handel” zasobami mieszkalnymi Skarbu Państwa) i mimo to nie zdecydował się na wprowadzenie wyraźnego zakazu (adekwatnie do rozwiązań przyjętych w ust. 5 i 5a), a poprzestał jedynie na „obostrzeniu” czasowym.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma obecnie potrzeby powielania rozważań Sądu pierwszej instancji poczynionych na tle art. 5 k.c. ponieważ są one szczegółowe i trafne, a Sąd Apelacyjny w całości je podziela.

Z tych względów bezzasadne okazały się pozostałe zarzuty podniesione w apelacji, tj. zarzuty naruszenia art. 189 k.p.c., art. 40a ust. 4 ustawy o lasach, art. 596 k.c. oraz art. 5 k.c. Nadmienić jedynie należy, że sentencja zaskarżonego wyroku jest prawidłowa i brak uzasadnionej potrzeby poszerzania jej o wskazane w apelacji elementy dodatkowe. Stanowisko skarżącego jest tutaj zbyt daleko idące i nie ma odpowiedniego potwierdzenia w obowiązujących przepisach.

Stąd też Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnął zaś na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

E. J. M. K. C.